マイホーム（居住用財産）を売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける特例が使えます。

所有期間の長短を問わず利用でき、控除後の譲渡所得がゼロになれば、所得税・住民税はかかりません。

ただし、住宅ローン控除とは併用できないため、住み替えではどちらが有利かを見極めることが大切です。

この記事では、3000万円特別控除の適用要件と、併用できない特例、譲渡所得の計算を解説します。

3000万円特別控除とは

3000万円特別控除は、マイホームを売った利益から最高3000万円を差し引ける特例です。

まず、制度の概要と、対象となる譲渡所得の計算を確認します。

譲渡所得から最高3000万円を控除

マイホームを売って得た譲渡所得は、通常は所得税・住民税の課税対象です。

この特例を使うと、譲渡所得から最高3000万円を控除でき、控除後の金額がゼロになれば税金はかかりません。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格から、取得費（購入代金や購入時の諸費用）と譲渡費用（売却時の仲介手数料など）を差し引いて計算します。

購入時の契約書や領収書などで取得費を確認できるようにしておくと、譲渡所得を正しく計算でき、控除後の税額の見通しも立てやすくなります。

適用を受けるための主な要件

3000万円特別控除には、売る資産や売る相手について、いくつかの要件があります。

主なものを確認します。

自分が住んでいる（住んでいた）家であること

対象となるのは、現に自分が住んでいる家屋か、その敷地です。

別荘など趣味や保養のための家屋、この特例を受けるためだけに入居した家屋は対象になりません。

住まなくなってから3年目の年末までに売る

以前に住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件となります。

この期限を過ぎると特例を使えなくなるため、住み替えなどで空き家のままにしている場合は、売却の時期に注意が必要です。

親子・夫婦などへの売却は対象外

売った相手が、親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別の関係がある人」である場合は、この特例の対象になりません。

また、売った年の前年・前々年にこの特例やマイホームの買換えの特例を受けている場合も、重ねて受けることはできません。

併用できない特例に注意

3000万円特別控除は、他の特例と併用できない場合があります。

特に住み替えでは、住宅ローン控除との関係に注意が必要です。

住宅ローン控除とは併用できない

マイホームを売って3000万円特別控除を使った場合、新しい家を住宅ローンで購入しても、入居した年とその前後の一定期間は住宅ローン控除を受けられません。

売却側の3000万円特別控除と、購入側の住宅ローン控除は、同じ住み替えで同時には使えない関係です。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

住み替えではどちらが有利かを見極める

住み替えでは、売却益に対する3000万円特別控除による節税額と、新居で住宅ローン控除を受けた場合の減税額を比べて、有利なほうを選ぶことになります。

売却益が小さい場合は住宅ローン控除のほうが有利になることもあるため、両方の減税額を試算してから、どちらの特例を使うかを決めることが大切です。

10年超所有なら軽減税率と併用できる

3000万円特別控除を使ってもなお譲渡所得が残る場合、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例を重ねて使えます。

この特例では、課税長期譲渡所得のうち6000万円以下の部分について、所得税が軽減されます。

出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

相続した空き家は別の特例

親などから相続した空き家を売る場合は、自分が住んでいた家を売るこの特例とは別に、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

制度の名前は似ていますが、対象となる家屋や適用の条件が異なります。

空き家特例の概要

空き家特例は、相続した被相続人の自宅を売ったときに、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、売却代金が1億円以下であることなど、独自の要件が定められています。

適用期限と控除額

空き家特例が使えるのは、令和9年（2027年）12月31日までに売却した場合です。

また、令和6年1月1日以後の売却で、その家屋や敷地を相続した相続人の数が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2000万円に変わります。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

まとめ：要件と併用制限を確認してから使う

3000万円特別控除は、マイホームを売った譲渡所得から最高3000万円を差し引ける、節税効果の高い特例です。

所有期間を問わず使える一方、住まなくなってから3年目の年末までに売ることや、親子・夫婦などへの売却は対象外といった要件があります。

・マイホームの譲渡所得から最高3000万円を控除でき、控除後がゼロなら税金はかからない

・以前住んでいた家は、住まなくなってから3年目の年末までに売ることが要件

・住宅ローン控除とは併用できず、住み替えではどちらが有利かを試算して選ぶ

・10年超所有なら軽減税率を併用でき、相続した空き家には別の特例がある

3000万円特別控除は、適用要件と住宅ローン控除などとの併用制限を確認したうえで、住み替え全体でどの特例を使うと有利かを見極めて使うことが、無駄のない節税につながります。

本記事は、CFP資格保有者であり、J-FLEC認定アドバイザーの金子賢司が執筆した内容です。

当記事の執筆者「金子賢司」の情報は、CFP検索システムおよびJ-FLECアドバイザー検索システムにてご確認いただけます。

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