住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%を所得税などから差し引ける税額控除の制度です。令和8年度税制改正で適用期限が2030年12月31日まで5年延長され、関連法も2026年3月に成立しました。2026年（令和8年）入居では、中古住宅の優遇が大幅に拡充される一方、新築の省エネ基準適合住宅は借入限度額が縮小という対照的な内容です。
本記事では2026年入居を前提に、住宅区分ごとの借入限度額・子育て世帯の優遇・注意点を整理しました。

2026年（令和8年）入居の住宅ローン控除｜改正のポイント

2026年入居から制度が一部変わりました。控除率0.7%・最長13年という基本は維持しつつ、住宅の性能や新築・中古の別で扱いが見直されています。

2025年から2026年で変わった主な点

令和8年度改正による主な変更は次のとおりです。

・適用期限を5年延長し、2030年12月31日までの入居が対象

・中古（既存）住宅の借入限度額を引き上げ、控除期間を10年から13年に拡充

・子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せを、中古住宅にも適用

・新築の省エネ基準適合住宅は借入限度額を1,000万円縮小（一般3,000万円→2,000万円）

・床面積40㎡以上に緩和する措置を中古住宅にも拡大

出典：国土交通省 住宅ローン減税

控除の基本的な仕組みと住民税からの控除

年末時点のローン残高に0.7%を掛けた金額が、その年の所得税から直接控除されます。所得税から引ききれなかった分は翌年度の住民税からも差し引けますが、住民税の控除上限は課税総所得金額等の5%（最高97,500円）です。
控除額はあくまで納める税額が上限となり、残高が減れば控除額も年々減っていきます。

出典：国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合

出典：総務省 個人住民税の住宅ローン控除

新築住宅の借入限度額（2026年入居）

新築住宅では、住宅の省エネ性能と世帯構成によって借入限度額が分かれます。2026年入居の控除期間はいずれも13年です。

住宅区分ごとの借入限度額

2026年（令和8年）に入居する新築住宅の借入限度額は次のとおりです。

・認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）：一般4,500万円／子育て世帯等5,000万円

・ZEH水準省エネ住宅：一般3,500万円／子育て世帯等4,500万円

・省エネ基準適合住宅：一般2,000万円／子育て世帯等3,000万円

子育て世帯等とは、19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。
判定は入居した年の12月31日時点の状況によります。

省エネ基準適合住宅の縮小に注意

2026年入居で見落とせないのが、新築の省エネ基準適合住宅の借入限度額が、2025年の3,000万円（子育て4,000万円）から2,000万円（子育て3,000万円）へ縮小した点です。
13年間の最大控除額で比べると、認定住宅の子育て世帯が455万円であるのに対し、省エネ基準適合住宅の一般世帯は182万円にとどまります。

2025年4月から全ての新築住宅で省エネ基準への適合が義務化されたため、省エネ基準適合は最低ラインの性能という位置づけになりました。
これから新築を建てる場合、控除メリットを重視するなら最低でもZEH水準を狙う選択が現実的でしょう。

中古（既存）住宅の借入限度額が大幅拡充（2026年入居）

2026年入居で最も拡充されたのが中古住宅です。省エネ性能の高い中古住宅は、借入限度額の引き上げと控除期間の延長が同時に行われました。

中古住宅の借入限度額と控除期間

2026年（令和8年）に入居する中古住宅の借入限度額は次のとおりです。

・認定住宅・ZEH水準省エネ住宅：一般3,500万円／子育て世帯等4,500万円（控除期間13年）

・省エネ基準適合住宅：一般2,000万円／子育て世帯等3,000万円（控除期間13年）

・上記以外の省エネ基準を満たさない中古住宅：2,000万円（控除期間10年、子育て上乗せなし）

2025年までの中古住宅は認定住宅等でも借入限度額3,000万円・控除期間10年で、子育て上乗せもありませんでした。
2026年は省エネ性能の高い中古住宅が控除面で有利になり、中古を選ぶ動機が強まったといえます。

築年数の要件

中古住宅は、原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅が対象となります。
それ以前の建物でも、耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準への適合が証明できれば対象になります。

住宅ローン控除を受けるための主な要件（2026年入居）

借入限度額の枠を使うには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

・取得日から6か月以内に入居し、年末まで居住していること

・ローンの返済期間が10年以上であること

・床面積が50㎡以上であること（合計所得金額1,000万円以下の年に限り40㎡以上で対象）

・合計所得金額が2,000万円以下であること

床面積40㎡以上への緩和措置は、2026年入居から中古住宅にも適用されます。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て世帯等の上乗せを利用する場合は50㎡以上が必要です。

控除額のシミュレーション（2026年入居）

4,000万円のローンを組んで新築住宅に入居した場合、住宅区分と世帯によって控除額がどの程度変わるかを比較してみましょう。

ケース別の控除額比較

【ケース1】子育て世帯が認定住宅を取得した場合

借入限度額5,000万円のため、年末残高4,000万円がそのまま控除対象になり、1年目の控除額は28万円です。

【ケース2】一般世帯が省エネ基準適合住宅を取得した場合

借入限度額が2,000万円のため、年末残高4,000万円のうち2,000万円までしか控除対象になりません。
1年目の控除額は14万円で、ケース1との差は1年あたり14万円、13年間で最大182万円の差が生じます。

ここで重要なのが、控除額は納める税額が上限になるという点です。借入限度額が大きい認定住宅でも、所得税と住民税（控除上限97,500円）が小さければ枠を使いきれません。
借入限度額の上乗せは、納税額の多い世帯ほど実際に活かせる仕組みだといえます。

住宅ローン控除を活用するうえでの注意点

制度を使ううえで見落とされやすいポイントを確認しましょう。とくに繰上返済と他制度との併用は事前の確認が欠かせません。

繰上返済が控除額に与える影響

繰上返済をすると年末残高が減るため、翌年以降の控除額もその分下がります。さらに、返済期間短縮型の繰上返済で返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の適用要件を満たさなくなる点にも注意が必要です。
控除期間中は繰上返済を急がず、期間終了後にまとめて返済する方が有利になるケースもあります。

住宅取得等資金の贈与税非課税制度との併用

親や祖父母からの住宅資金援助を受ける場合、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置も使えます。省エネ等の質の高い住宅は最大1,000万円、一般住宅は500万円まで贈与税が非課税です。
ただし、贈与資金を取得対価に充てた場合、住宅ローン控除の計算では取得対価から贈与額を差し引くため、控除対象の年末残高が抑えられる場合があります。

出典：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

2028年（令和10年）以降の住宅取得で注意したい点

2026年・2027年入居と比べ、2028年以降はさらに要件が厳しくなる方向です。住宅取得の時期を検討する際は、次の2点を押さえておきましょう。

・新築の省エネ基準適合住宅：令和10年（2028年）以降に建築確認を受けたものは原則として控除の対象外となり、ZEH水準以上の性能が必須になります

・災害レッドゾーン内の新築：令和10年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの新築住宅は対象外（建替え・中古・リフォームは対象）

省エネ性能を抑えた住宅で控除を受けたい場合は、2026年・2027年の入居を目安に計画を立てるのが現実的です。

出典：国土交通省 住宅ローン減税

まとめ

2026年（令和8年）入居の住宅ローン控除は、中古住宅の拡充と新築省エネ基準適合住宅の縮小が同時に進んだのが特徴です。
控除率0.7%・最長13年という基本は変わらないものの、住宅の性能区分・新築か中古か・世帯構成によって控除額に差が生じます。

これから住宅取得を検討する場合は、控除額の最大化だけでなく、住宅性能の向上コスト、光熱費の削減効果、繰上返済のタイミング、贈与税非課税制度との併用を含めて総合的に判断することが大切です。
住宅ローン控除はあくまで公的支援のひとつであり、高額療養費制度や遺族年金なども含めた家計の安全網を把握したうえで、無理のない取得計画を立てましょう。

本記事は、CFP資格保有者であり、J-FLEC認定アドバイザーの金子賢司が執筆しています。当記事の執筆者「金子賢司」の情報は、CFP検索システムおよびJ-FLECアドバイザー検索システムにてご確認いただけます。北海道エリアを指定して検索いただくとスムーズです。

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