ファイナンシャル・プランナー（FP）の学習において、不動産の譲渡所得に関する税制は重要なテーマです。特に、マイホームを売却した際に適用される「3,000万円特別控除」は、税負担を大きく軽減する強力な制度です。この特例は、2024年1月以降の譲渡でも適用されます。ここでは、居住用財産と空き家、それぞれの3,000万円特別控除の要件と注意点を解説します。

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居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除

「居住用財産」とは、文字通り自身が居住していたマイホーム（家屋とその敷地）のことです。これを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、3,000万円まで税金がかからない特例を利用できます。

主な適用要件

少なくとも以下の要件をすべて満たす必要があります。

・自分が住んでいる家屋を売るか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売却した年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと。

・親子や夫婦など特別な関係がある人への売却ではないこと。

この特例は、所有期間の長短に関わらず適用できるのが大きな特徴です。

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空き家を売却した際の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合も、一定の要件を満たせば「空き家に係る3,000万円の特別控除」を適用できます。この特例は、人口減少社会における空き家問題に対応するため、2023年12月31日までとされていた適用期限が2027年12月31日まで延長されました。

適用要件

以下の要件をすべて満たす必要があります。

・相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・被相続人が居住していた家屋であること。（昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物でないこと等）

・売却価額が1億円以下であること。

さらに、空き家と敷地を一体で売るか、家屋を取り壊して更地として売るかで、満たすべき要件が異なります。

・控除額の注意点

この特例の控除額は原則3,000万円ですが、令和6年1月1日以降に行う譲渡で、相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限が1人あたり2,000万円となります。

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まとめ：FPとして知っておくべきポイント

3,000万円の特別控除は、居住用財産の売却と空き家の売却では要件が異なります。FPとして、お客様の不動産売却の相談に応じる際は、以下の点を正確に確認することが重要です。

・適用要件: 居住用か空き家かで要件が違うため、どちらの特例が適用できるかを確認します。

・空き家特例の注意点: 相続人の数によって控除額が変わる場合があることを伝えます。

・併用不可のルール: 3,000万円特別控除は、軽減税率の特例など他の制度と併用できない場合があります。

・時限立法: 空き家に係る特例は、2027年12月31日までという期限があることを伝えます。

この記事で解説したポイントを参考に、お客様に最適な税務アドバイスができるFPを目指しましょう。

本記事は、CFP資格保有者であり、J-FLEC認定アドバイザーの金子賢司が執筆しています。当記事の執筆者「金子賢司」の情報は、CFP検索システムおよびJ-FLECアドバイザー検索システムにてご確認いただけます。北海道エリアを指定して検索いただくとスムーズです。

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