政府・与党は、2025年末で期限を迎える住宅ローン減税について、制度を5年間延長し2030年末まで継続する方向で最終調整に入りました。改正案の柱は中古住宅への支援拡充で、減税対象となる借入限度額の引き上げや適用期間の延長が盛り込まれています。12月中旬に公表予定の2026年度税制改正大綱への反映を目指し、最終段階の調整が進められています。

住宅ローン減税の改正案の主な内容

政府・与党が最終調整を進めている改正案では、中古住宅市場の活性化を目指した大幅な制度拡充が検討されています。新築住宅の価格高騰が続く中、比較的手頃な価格で購入できる中古住宅への支援を手厚くすることで、幅広い所得層がマイホームを購入できる環境を整える狙いがあります。

制度を5年間延長

現行の住宅ローン減税は2025年末で適用期限を迎えます。改正案では、この制度を5年間延長し、2030年末まで継続する方針が示されました。住宅価格の高騰や物価上昇が続く状況下で、住宅取得を後押しする税制優遇措置の必要性が認められた形です。

中古住宅の借入限度額を最大4,500万円に引き上げ

改正案の最大の特徴は、中古住宅における借入限度額の大幅な引き上げです。現行制度では、環境性能の高い中古住宅の借入限度額は一律3,000万円となっていました。改正案では、環境性能の高い物件の限度額を3,500万円に引き上げ、さらに子育て世帯や若者夫婦世帯が購入する場合には最大4,500万円まで拡充されます。

これにより、新築住宅(最大5,000万円)との差が縮まり、中古住宅がより購入しやすくなると期待されています。省エネや耐震性能が高く、長期にわたって良好な状態で暮らせる中古物件が増えていることも、支援拡充の背景にあります。

中古住宅の適用期間を13年間に延長

減税の適用期間についても見直しが行われる方向です。現行制度では、新築住宅の適用期間が13年間であるのに対し、中古住宅は10年間とされていました。改正案では、中古住宅の適用期間を新築と同じ13年間に延ばし、新築と中古の格差を解消する方針が示されています。

床面積要件を40平方メートル以上に緩和

住宅ローン減税の適用対象となる床面積要件についても緩和が検討されています。現行制度では原則50平方メートル以上とされている要件を、40平方メートル以上に引き下げる方向です。単身世帯や夫婦のみの世帯が増加している状況を踏まえ、より狭い住宅でも減税制度の対象とすることで、多様な居住ニーズに対応する狙いがあります。

現行の住宅ローン減税制度

改正案を理解する上で、現行制度の内容を把握しておくことが重要です。現在の住宅ローン減税は2022年度の税制改正により2022年から2025年の4年間の措置として実施されており、省エネ性能を重視した制度設計となっています。

基本的な仕組み

住宅ローン減税は、住宅ローンを借り入れて住宅を新築・取得または増改築等をした場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部は翌年の住民税)から控除する制度です。控除率0.7%というルールは、改正案でも維持される見通しとなっています。

制度を利用するには、合計所得金額が2,000万円以下であること、住宅ローンの返済期間が10年以上であることなど、一定の要件を満たす必要があります。

借入限度額と控除期間

現行制度における借入限度額は、住宅の種類や環境性能によって異なります。新築住宅の場合、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅で最大5,000万円、ZEH水準省エネ住宅で最大4,500万円、省エネ基準適合住宅で最大4,000万円の借入限度額が設定されています。

一方、中古住宅の場合は、環境性能の高い物件で一律3,000万円、その他の住宅で2,000万円となっています。控除期間は新築住宅が原則13年間、中古住宅が10年間です。

2024年度と2025年度には、子育て世帯や若者夫婦世帯を対象とした借入限度額の上乗せ措置が実施されました。具体的には、19歳未満の扶養親族を有する世帯や、40歳未満で配偶者を有する世帯などが対象となり、新築住宅の借入限度額が維持される措置が講じられています。

出典:国土交通省「住宅ローン減税」

改正案の背景と狙い

今回の改正案が中古住宅への支援拡充を柱としている背景には、近年の住宅市場を取り巻く環境の変化があります。都市部のマンションを中心に住宅価格が上昇を続けており、新築住宅の取得が困難になっている状況が指摘されています。

一方で、中古住宅市場では省エネや耐震性能が高く、長期にわたって良好な状態で暮らせる物件が増加しています。こうした良質な中古住宅の流通を促進することで、マイホームを購入できる所得層を増やし、住宅市場全体の活性化を図る狙いがあるとみられます。

また、単身世帯や夫婦のみの世帯が増加している社会構造の変化に対応し、比較的狭い住宅でも減税制度の対象とすることで、多様なライフスタイルに応じた住宅選択を可能にする意図も読み取れます。

今後のスケジュール

政府・与党は、与党の税制調査会で最終的な議論を進めており、2026年度税制改正大綱は12月中旬(例年12月15日前後)に公表される見通しです。具体的な制度内容は数日以内に明らかになる予定となっています。

大綱公表後、2026年の通常国会で税制改正法案が審議され、成立すれば2026年以降の住宅取得から新たな制度が適用されることになります。住宅の購入を検討している場合は、国土交通省や国税庁のホームページで最新情報を確認し、制度の詳細が確定してから具体的な計画を立てることが推奨されます。