小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住や事業に使用していた土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。租税特別措置法第69条の4に規定されており、自宅の土地であれば330平方メートルまでの部分について評価額を80%減額できるため、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、土地の利用区分や取得者によって適用要件が細かく定められており、適用を受けるには相続税の申告が必須です。この記事では、小規模宅地等の特例の仕組みから適用要件、計算方法、申告時の注意点まで解説します。

小規模宅地等の特例とは？相続税評価額を最大80%減額する制度

小規模宅地等の特例は、被相続人の自宅や事業用の土地に通常どおり相続税が課税されると、相続人が納税のために住居や事業を手放さざるを得なくなる事態を防ぐために設けられた制度です。

国税庁「No.4124」によると、相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業用・居住用に使われていた宅地等について、一定の面積までの部分の評価額を減額できると定められています。

出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

なお、対象となる「宅地等」とは、建物または構築物の敷地として使われている土地（土地の上に存する権利を含む）を指し、農地や棚卸資産は対象外となります。また、相続時精算課税制度で贈与された土地にはこの特例を適用できない点にも注意が必要でしょう。

対象となる宅地等は主に3種類！限度面積と減額割合の違い

小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、利用区分によって限度面積と減額割合が異なります。

主な3種類について確認していきましょう。

特定居住用宅地等（自宅の土地）

被相続人が住んでいた自宅の土地を、配偶者や一定の要件を満たす親族が相続した場合に適用できる区分です。

・限度面積：330平方メートル
・減額割合：80%

たとえば、自宅の土地の相続税評価額が5,000万円で面積が200平方メートルの場合、330平方メートル以内に収まるため全面積が減額対象となり、5,000万円×80%＝4,000万円が減額されます。つまり、課税価格に算入される金額は1,000万円にまで下がります。

特定事業用宅地等（事業用の土地）

被相続人が事業（不動産貸付業を除く）に使用していた土地について、事業を承継する親族が相続した場合に適用されます。

・限度面積：400平方メートル
・減額割合：80%

ただし、相続開始前3年以内に新たに事業用として使い始めた土地は原則として対象外です。一定規模以上の事業を行っていた場合はこの制限の対象外となりますが、判断には専門的な知識が求められるでしょう。

貸付事業用宅地等（賃貸用の土地）

被相続人がアパート経営や駐車場経営など、貸付事業に使っていた土地が対象となります。

・限度面積：200平方メートル
・減額割合：50%

特定居住用宅地等や特定事業用宅地等と比べると、限度面積・減額割合ともに小さい点が特徴です。さらに、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した土地は原則として対象外となります。

特定居住用宅地等の適用要件を取得者別に解説

特定居住用宅地等は、自宅の土地を「誰が取得するか」によって適用要件が変わります。

配偶者が取得する場合

配偶者には取得者ごとの要件がありません。被相続人の自宅の土地を配偶者が相続すれば、居住の継続や保有の継続といった条件なしに特例が適用されます。これは残された配偶者の生活を保障するという制度趣旨が反映された取り扱いです。

同居していた親族が取得する場合

被相続人と同じ建物に住んでいた親族が取得する場合は、以下の2つの要件を満たす必要があります。

・居住継続要件：相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住していること
・保有継続要件：その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

つまり、申告期限（相続開始から10ヶ月以内）まで住み続け、かつ売却せずに持ち続けることが条件となります。

別居していた親族が取得する場合（いわゆる「家なき子特例」）

配偶者も同居の相続人もいない場合に限り、別居していた親族でも特例を受けられる可能性があります。この取り扱いは通称「家なき子特例」と呼ばれ、以下の要件をすべて満たす必要があります。

・被相続人に配偶者がいないこと
・相続開始直前に被相続人の自宅に住んでいた相続人がいないこと
・相続開始前3年以内に、取得者本人・配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
・相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと
・その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

平成30年度の税制改正により要件が厳格化されており、持ち家を一度売却してから相続するといった節税スキームは封じられています。実際に適用できるかどうかの判断は複雑なため、税理士への相談をおすすめします。

出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

計算方法をシミュレーションで確認

小規模宅地等の特例を適用した場合に、相続税がどの程度変わるのかをシミュレーションで確認しましょう。

ケース：自宅の土地が限度面積以内の場合

【前提条件】
・被相続人の自宅の土地：相続税評価額6,000万円、面積250平方メートル
・建物：固定資産税評価額1,000万円
・預貯金：3,000万円
・相続人：配偶者と子1人（法定相続人2人）
・基礎控除額：3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円

【特例を適用しない場合】

・遺産総額：6,000万円＋1,000万円＋3,000万円＝1億円
・課税遺産総額：1億円－4,200万円＝5,800万円

【特例を適用した場合（配偶者が土地を取得）】

・土地の減額：6,000万円×80%＝4,800万円
・特例適用後の土地評価額：6,000万円－4,800万円＝1,200万円
・遺産総額：1,200万円＋1,000万円＋3,000万円＝5,200万円
・課税遺産総額：5,200万円－4,200万円＝1,000万円

このケースでは、特例の適用により課税遺産総額が5,800万円から1,000万円に減少し、相続税額に大幅な差が生じることがわかります。

ケース：自宅の土地が限度面積を超える場合

土地面積が500平方メートル、評価額が8,000万円の場合は、330平方メートルまでの部分のみが減額対象となります。

・減額対象の評価額：8,000万円×330平方メートル÷500平方メートル＝5,280万円
・減額：5,280万円×80%＝4,224万円
・特例適用後の土地評価額：8,000万円－4,224万円＝3,776万円

限度面積を超える部分（170平方メートル分）は通常の評価額のまま課税される点を押さえておきましょう。

複数の土地に特例を適用する場合の限度面積

相続財産に居住用・事業用・貸付用の土地が複数含まれる場合、特例の適用方法が変わる点に注意が必要です。

居住用＋事業用の組み合わせ（貸付用がない場合）

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等の両方に特例を適用する場合、それぞれの限度面積がフルに使えます。具体的には、居住用330平方メートル＋事業用400平方メートル＝合計730平方メートルまで適用が可能です。

貸付用が含まれる場合

貸付事業用宅地等が含まれる場合は、以下の算式で限度面積を調整する必要があります。

・（特定事業用等の面積）×200÷400 ＋（特定居住用の面積）×200÷330 ＋（貸付事業用の面積）≦ 200平方メートル

この算式により、貸付用の土地がある場合は居住用・事業用の適用面積も制限される仕組みとなっています。どの土地に特例を適用するかによって相続税額が変わるため、最も有利な組み合わせを慎重に検討する必要があるでしょう。

出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

老人ホーム入居中でも特例は使える？

被相続人が老人ホームに入居し、自宅が空き家になっていたケースでも、一定の要件を満たせば特例の適用が可能です。

国税庁の取り扱いによると、以下の2つの条件を満たす場合、老人ホーム入居前の自宅の敷地は「被相続人の居住用に供されていた宅地等」として扱われます。

・相続開始の直前に、被相続人が要介護認定・要支援認定・障害支援区分の認定を受けていたこと
・老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居・入所していたこと

ただし、老人ホーム入居後に自宅を他人に貸したり、被相続人等以外の人が新たに居住を開始した場合は、特定居住用宅地等としての特例は適用できません。この場合でも、賃貸として3年以上使用していれば貸付事業用宅地等として50%の減額を受けられる可能性はあります。

なお、要介護認定を受けていたかどうかは相続開始時点で判定されるため、老人ホーム入居時点では認定を受けていなくても問題ありません。

出典：老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例｜国税庁

二世帯住宅に特例を適用する場合の注意点

親と子が二世帯住宅に住んでいた場合、建物の登記方法によって特例の適用範囲が変わります。

・1棟の建物として登記されている場合：被相続人の所有する敷地全体に特例を適用できる
・区分所有登記がされている場合：被相続人名義の区分に対応する敷地部分のみが対象となり、子名義の居住部分には適用できない

平成26年1月1日以降の相続から、建物の内部で行き来できない構造であっても、区分所有登記がされていなければ敷地全体に特例が適用できるよう緩和されました。二世帯住宅を検討する際は、区分所有登記を避けることが相続税対策のポイントとなるでしょう。

特例の適用に必要な手続きと添付書類

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告書に所定の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

主な添付書類

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（法定相続情報一覧図でも可）
・遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し
・相続人全員の印鑑証明書
・小規模宅地等に係る計算の明細書

別居親族が「家なき子特例」を適用する場合は、上記に加えて住民票や戸籍の附票、賃貸契約書など追加の書類が求められます。被相続人が老人ホームに入居していた場合は、介護保険の被保険者証の写しなども必要となるでしょう。

遺産分割が申告期限までに完了しない場合

小規模宅地等の特例は、原則として相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）までに遺産分割が完了していることが適用条件です。

もし申告期限までに分割が完了しない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を相続税の申告書に添付して提出しておくことで、分割が完了した時点で特例の適用を受けられる場合があります。

出典：No.4208 相続財産が分割されていないときの申告｜国税庁

適用時に注意すべき5つのポイント

小規模宅地等の特例を適用する際に、見落としがちなポイントを確認しておきましょう。

1. 相続税が0円でも申告が必要

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税が0円になった場合でも、相続税の申告書を提出しなければ特例は適用されません。申告をしなければ特例を「使っていない」ものとして扱われ、後から申告しても特例を遡って適用することが困難になるケースがあります。

2. 申告期限前の土地売却に注意

同居の親族が取得する場合、申告期限まで居住・保有を継続する要件があるため、申告期限前にその土地を売却してしまうと特例を適用できなくなります。配偶者が取得する場合はこの制限がないため、売却の予定がある場合は取得者の選定が重要となるでしょう。

3. 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要

特例の対象となりうる宅地等を取得した相続人が2人以上いる場合、どの宅地等に特例を適用するかについて相続人全員の同意が必要です。同意が得られないと特例自体が適用できなくなるため、遺産分割協議の段階で話し合っておくことが求められます。

4. 配偶者居住権が設定されている場合

配偶者居住権の目的となっている建物の敷地に特例を適用する場合は、敷地利用権の価額割合に応じて面積を按分するルールが適用されます。配偶者居住権を活用した相続対策を検討する際は、小規模宅地等の特例への影響もあわせて確認しましょう。

5. 特例の選択は慎重に

複数の土地がある場合、どの土地に特例を適用するかによって相続税の総額が変わります。居住用・事業用・貸付用の土地があるケースでは、減額効果が最も高くなる組み合わせを選ぶことが節税のカギとなるため、税理士に試算を依頼するのが賢明です。

まとめ

小規模宅地等の特例について、以下のポイントを押さえておきましょう。

・自宅の土地は330平方メートルまで評価額を80%減額できる
・配偶者が取得する場合は無条件で適用可能、同居親族や別居親族は要件あり
・特例適用により相続税が0円になっても、相続税の申告は必須
・老人ホーム入居中でも要介護認定等があれば適用できる場合がある
・遺産分割が申告期限に間に合わない場合は「分割見込書」の提出で対応可能

小規模宅地等の特例は、相続税の負担を軽減する上で効果の大きい制度ですが、適用要件が複雑で判断が難しいケースも少なくありません。適用できるかどうか不安な場合は、相続に詳しい税理士に早めに相談しておくことをおすすめします。

本記事は、CFP資格保有者であり、J-FLEC認定アドバイザーの金子賢司が執筆しています。当記事の執筆者「金子賢司」の情報は、CFP検索システムおよびJ-FLECアドバイザー検索システムにてご確認いただけます。北海道エリアを指定して検索いただくとスムーズです。

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