令和6年（2024年）4月1日から、相続によって取得した不動産の登記申請が法律上の義務となりました。不動産登記法の改正により、相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。この義務は令和6年4月以前に発生した相続にも適用されるため、登記未了の不動産がある場合は早めの対応が必要です。この記事では、相続登記の義務化の内容から具体的な手続き、必要書類、費用まで解説します。

相続登記とは？不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続き

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地や建物の名義を、相続人へ変更する手続きのことです。

不動産の所有者情報は法務局が管理する登記簿に記録されていますが、相続が発生しても自動的に名義変更されるわけではありません。相続人が法務局に申請して初めて、登記簿上の所有者が変更されます。

以前は相続登記に法的な義務がなく、登記をしないまま放置されるケースが多くありました。その結果、所有者が不明な土地が全国で増加し、公共事業の妨げや土地の荒廃など深刻な社会問題に発展したのです。法務省によると、所有者不明土地の発生原因の約3分の2が相続登記の未了とされており、この問題を解消するために義務化が実施されました。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

相続登記義務化の内容と期限：3年以内に申請が必要

相続登記の義務化は不動産登記法第76条の2に基づき、令和6年4月1日に施行されました。義務の内容は大きく「基本的義務」と「追加的義務」の2つに分かれます。

基本的義務：相続を知った日から3年以内

相続（遺言を含む）によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

起算日は「相続の開始を知った日」ではなく、「相続の開始を知り、かつ不動産の取得を知った日」である点がポイントとなります。たとえば、被相続人が亡くなったことは知っていたものの、遠方に不動産を所有していたことを後から知った場合には、不動産の存在を知った日が起算日です。

追加的義務：遺産分割成立から3年以内

遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を反映した相続登記を申請する義務があります。これは基本的義務とは別に課される追加的な義務です。

たとえば、いったん法定相続分で登記した後に遺産分割が成立した場合や、後述する「相続人申告登記」で基本的義務を果たした後に遺産分割が成立した場合には、改めて遺産分割の内容に基づく登記が必要になります。

令和6年4月より前の相続も対象

令和6年4月1日より前に発生した相続についても、登記が未了であれば義務化の対象です。この場合の期限は令和9年（2027年）3月31日までとなっています。ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内が期限です。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

義務違反の罰則：10万円以下の過料が科される可能性

正当な理由なく相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります（不動産登記法第164条第1項）。

ただし、期限を過ぎたからといって直ちに過料が科されるわけではありません。法務省の公表資料によると、過料に至るまでには以下の段階を経ます。

・登記官が義務違反を把握した場合、まず相続人に対して相続登記を申請するよう催告書を送付する
・催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官が管轄の地方裁判所にその事実を通知する
・裁判所が過料を科すかどうか、また金額を判断する

なお、登記官が催告を行う端緒（きっかけ）は限定されています。具体的には、相続人が別の不動産について遺言や遺産分割に基づく登記を申請した際に、同じ遺言書や協議書に記載された他の不動産の登記が未了であることが判明した場合に限られているのが現状です。

「正当な理由」があれば過料は科されない

以下のような事情がある場合は「正当な理由」として認められ、過料の対象外となります。

・相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
・遺言の有効性や遺産の範囲が争われており、不動産の帰属が明らかでない場合
・義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
・DV被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがあって避難を余儀なくされている場合
・経済的に困窮しており、登記申請費用を負担する能力がない場合

上記に該当しない場合でも、個別の事情に応じて正当性が認められれば過料は科されません。登記官が個々の事案を確認したうえで判断する仕組みです。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

相続登記の手続きの流れと必要書類

相続登記の手続きは、大きく分けて「相続人と相続財産の調査」「遺産分割協議」「書類作成・申請」の3段階で進みます。

ステップ1：相続人と相続財産の確定

まず、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を取得し、法定相続人を確定させます。同時に、固定資産評価証明書や名寄帳を取得して、被相続人が所有していた不動産を漏れなく把握しましょう。

ステップ2：遺産分割協議の実施

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、「誰がどの不動産を取得するか」を決定します。協議が成立したら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印で押印する必要があります。

ステップ3：法務局への登記申請

不動産の所在地を管轄する法務局に、登記申請書と必要書類を提出しましょう。申請は窓口への持参のほか、郵送やオンラインでも可能です。

相続登記に必要な主な書類をまとめると、以下の通りです。

・登記申請書（法務局のウェブサイトからひな形をダウンロード可能）
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
・被相続人の住民票の除票（登記簿上の住所と一致するもの）
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・不動産を取得する相続人の住民票
・固定資産評価証明書（登録免許税の計算に必要）
・遺産分割協議書（遺産分割協議をした場合）と相続人全員の印鑑証明書
・遺言書がある場合は遺言書（自筆証書遺言の場合は検認済みのもの、または法務局保管制度を利用したもの）

なお、戸籍謄本の代わりに「法定相続情報一覧図」を法務局で取得しておくと、複数の金融機関での相続手続きでも使い回しができ、手続きの効率化につながります。

相続登記にかかる費用：登録免許税と司法書士報酬

相続登記の費用は「実費」と「専門家に依頼した場合の報酬」の2つに分かれます。

登録免許税の計算方法

相続登記にかかる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%（1000分の4）です。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地と建物を相続した場合、登録免許税は「2,000万円×0.4%＝8万円」となります。複数の不動産を一括で申請する場合は、評価額を合算してから税率を掛ける仕組みです。合算した金額の1,000円未満は切り捨て、算出した税額の100円未満も切り捨てとなります。

なお、法定相続人以外の人が遺贈によって不動産を取得した場合の税率は2%と高くなるため注意が必要です。

登録免許税の免税措置（令和9年3月31日まで）

現在、以下の2つのケースで登録免許税の免税措置が設けられています。

・相続により土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合の、一次相続分の登記にかかる登録免許税が免税
・不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記の登録免許税が免税

いずれも令和9年（2027年）3月31日までの時限措置です。免税を受けるには、登記申請書に免税の根拠条文を記載する必要があるため忘れないようにしましょう。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

その他の実費と司法書士報酬

登録免許税のほかにかかる主な実費は以下の通りです。

・戸籍謄本の取得費用：1通450円程度
・除籍謄本・改製原戸籍の取得費用：1通750円程度
・住民票・印鑑証明書：1通300円程度
・固定資産評価証明書：1通300～400円程度

自分で手続きする場合は実費のみで済みますが、書類の収集や申請書の作成に手間と時間がかかります。司法書士に依頼した場合の報酬は不動産の数や案件の複雑さによって異なりますが、一般的な目安として数万円～10万円程度が相場となっています。費用面で不安がある場合は、複数の事務所から見積もりを取るとよいでしょう。

相続人申告登記：遺産分割が決まらなくても義務を果たせる新制度

令和6年4月1日から、相続登記の義務化と同時に「相続人申告登記」制度がスタートしました。相続人申告登記は、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で相続登記が難しい場合に活用できる簡易な手続きです。

自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ることで、基本的義務を果たしたとみなされます。特定の相続人が単独で申し出ることができ、他の相続人の分も含めた代理申出も可能です。

ただし、相続人申告登記には以下の点に注意が必要です。

・あくまで「暫定的な手続き」であり、不動産の権利関係を公示するものではない
・売却や担保設定（抵当権設定）を行う場合は、別途相続登記が必要
・遺産分割が成立した後の「追加的義務」については、相続人申告登記では果たすことができない
・遺産分割成立後は、成立日から3年以内に改めて相続登記を申請しなければならない

出典：法務省「相続人申告登記について」

関連する最新の制度改正：住所変更登記の義務化と所有不動産記録証明制度

相続登記の義務化と併せて、不動産登記に関するいくつかの新制度が順次施行されています。

住所変更登記の義務化（令和8年4月施行）

令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、変更があった日から2年以内に変更登記をすることが義務化されます。正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象です。また、同時に「スマート変更登記」制度も始まり、事前に法務局に検索用情報を届け出ておくことで、住所変更が自動的に反映される仕組みも利用可能になります。

所有不動産記録証明制度（令和8年2月施行）

令和8年（2026年）2月2日から、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する「所有不動産記録証明制度」が施行されました。これにより、被相続人がどの不動産を所有していたのかを法務局で効率的に把握できるようになり、相続登記の漏れを防ぐことに役立ちます。

出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」

相続登記をしないまま放置するリスク

過料のペナルティ以外にも、相続登記を放置することには以下のリスクがあります。

不動産の売却や活用ができない

登記簿上の名義が被相続人のままでは、不動産の売却や担保設定ができません。いざ売却したいと思ったときに、相続登記から始めなければならず、手続きが長期化する恐れがあります。

相続関係が複雑化する

相続登記をしないまま相続人が亡くなると、次の相続が発生し（数次相続）、関係する相続人の数が増えていきます。相続人が増えるほど遺産分割協議のハードルが上がり、連絡が取れない相続人が出てくるリスクも高くなるでしょう。

相続人の債権者による差し押さえリスク

相続登記をしていない場合でも、法定相続分については各相続人が登記なしに権利を主張できる状態にあります。これは裏を返せば、他の相続人の債権者が法定相続分を差し押さえる可能性があるということです。早めに相続登記を完了させ、権利関係を確定させておくことが求められます。

まとめ：相続登記は早めの対応がカギ

令和6年4月の義務化により、相続登記は「やらなくても問題ない手続き」から「やらなければペナルティがある手続き」に変わりました。

相続登記に関して押さえておくべきポイントをまとめると、以下の通りです。

・不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記が必要（義務違反は10万円以下の過料）
・令和6年4月より前の相続も対象で、期限は令和9年3月31日
・遺産分割が決まらない場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を果たすことも可能
・登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で計算される
・100万円以下の土地は登録免許税が免税（令和9年3月31日まで）

登記未了の不動産を放置するほど、手続きは複雑になり、費用も時間も増えていきます。相続が発生したら、まずは被相続人名義の不動産の有無を確認し、計画的に手続きを進めていきましょう。手続きに不安がある場合や、相続人が多数に上る複雑なケースでは、司法書士への相談も有効な選択肢となります。

本記事は、CFP資格保有者であり、J-FLEC認定アドバイザーの金子賢司が執筆しています。当記事の執筆者「金子賢司」の情報は、CFP検索システムおよびJ-FLECアドバイザー検索システムにてご確認いただけます。北海道エリアを指定して検索いただくとスムーズです。

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